PIACI adatok elemzésén alapuló értékelés

1. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, össze-hasonlításával történik.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

1. Az alaphalmaz kiválasztása.
2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.
3. Fajlagos alapérték meghatározása.
4. Értékmódosító tényezők elemzése.
5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása.
6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.

• Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.
  
  
• Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.
  
• Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen-mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak.
• A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell:
  
  Műszaki szempontok:
  - károsodások,
  - kivitelezési hibák,
  - alapterületek: bruttó és nettó területek (lásd 5. számú melléklet) megszokottól eltérő nagysága,
  - alapozás módja,
  - fő teherhordó szerkezetek megoldásai,
  - közbenső és zárófödémek megoldásai,
  - tetőszerkezet kialakítása,
  - határoló szerkezetek és nyílászárók,
  - burkolatok minősége, értéke,
  - szakipari munkák,
  - épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások,
  - épülettartozékok.
  
  Építészeti szempontok:
  - felépítmény célja,
  - helyiségek száma,
  - belső elrendezés,
  - komfortfokozat,
  - műemléki védettség,
  - vízbázisvédelmi védőövezet,
  - egyéb építészeti előírások.
  
  Használati szempontok:
  - építés, felújítás éve,
  - komolyabb káresemények,
  - karbantartás helyzete,
  - üzemeltetés,
  - rendeltetésszerű használat.
  
  Telekadottságok:
  - telek alakja,
  - tájolás,
  - lejtés,
  - építési lehetőség (beépíthető terület, megengedett építménymagasság stb.),
  - talajtani viszonyok,
  - növényzet,
  - telek tartozékai.
  
  Infrastruktúra:
  - villany,
  - víz,
  - gázellátás,
  - csatorna (felszíni és szennyvíz),
  - szemétszállítás,
  - közlekedés (tömegközlekedés, megállók, útburkolat),
  - megközelíthetőség,
  - ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól,
  - oktatási intézmények,
  - szabadidős létesítmények,
  - telekommunikáció.
  
  Környezeti szempontok:
  - szomszédok és szomszédos létesítmények,
  - övezet,
  - kilátás, panoráma,
  - szennyező források, környezeti ártalmak.
  
  Alternatív hasznosítás szempontjai:
  - funkcióváltásra való alkalmasság,
  - átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség.
  
  Jogi szempontok, hatósági szabályozás:
  - tulajdonviszonyok rendezettsége,
  - osztott tulajdon, résztulajdon,
  - kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog stb.),
  - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények,
  - OÉSZ és a helyi építési szabályozás.
• A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.
• Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Egyes esetekben, amikor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlító adat nem áll rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti alkalmazása külön-külön is megengedett. Ilyen lehet például az ipartelep, ahol a földterület és a felépítmények külön is értékelhetőek.
• A hitelbiztosítéki érték megállapításnál alkalmazott különleges megkötések:
  Az értékmódosító tényezők értéknövelő hatása a fajlagos alapérték 30%-os mértékét csak kivételes esetben, legfeljebb az alapérték 50%-ával haladhatja meg. Ilyenkor az értékelőt indokolási kötelezettség terheli.